节后第一天，房贷利率正式换锚，新发放个人房贷利率将有调整了。央行此前宣布，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。9月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新LPR，5年期以上LPR为4.85%。
第一财经记者了解到，根据9月20日公布的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)为4.85%来计算，上海地区首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR-20bp，即不得低于4.65%，二套房则为LPR+60个基点，即不得低于5.45%。
对于上海首套房贷款利率在LPR基础上并未加点反而下降20个基点，不少市场人士均表示超出了预料。甚至有不少人惊呼，上海房贷降息了。
受此影响，今日房地产板块个股大面积上涨。其中，世荣兆业涨幅超7%，保利地产涨幅超5%，阳光城涨幅接近5%。板块内125只个股中，共有81只个股收涨，上涨概率接近65%。
房地产板块个股大面积上涨
今天房地产板块指数上涨2%，涨幅在所有板块中排名第三，一根阳线收复了此前五根阴线。
房地产板块指数走势
真的降息了吗?
然而，如果我们仔细计算就会发现，所谓的降20个基点，完全不是“降息”的意思，上海房贷也并没有便宜。
在利率换锚之前，房贷利率根据固定的贷款基准利率上浮或下浮(打折)若干百分点来确定。具体浮动的幅度因城而异。比如，北京首套房在基准利率4.9%的基础上上浮10%，执行5.39%的贷款利率。而二套房的上浮幅度为20%，执行5.88%的利率。深圳首套房和二套房分别上浮5%和10%，执行5.145%和5.39%的利率。而上海的贷款利率向来是全国比较低的，此前首套房实行95折优惠，执行4.655%的贷款利率，二套房则上浮10%，执行5.39%的利率。
按照今日开始执行的新的报价方式，虽然字面上看上海首套房利率在LPR的基础上下降20个基点而非加点，但下降后执行4.65%的利率与改革前的利率几乎一致，体现换锚后房贷利率平稳过度的改革思路。
同上海首套房贷款利率维持不变形成反差的是，上海二套房的贷款利率在换锚后反而上升了6个基点。此外，北京、深圳的房贷利率在调整后也呈现稳中微升，江西的房贷利率则呈现分化，首套房微降5个基点，而二套房则微升6个基点。
以贷款100万元、期限30年为例，上海首套房在原政策下月供为5159.37元，在新政策下每月还款额为5156.37元，下降3元钱。二套房的月供额则上涨37.49元。而北京的首套房和二套房在新政策下每百万元的月供分别上涨6.24元和12.8元。
利率市场化改革
此前在8月17日，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，中国人民银行决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。具体形成机制为，18家报价行于每月20日(遇节假日顺延)9时前，以0.05个百分点(即5bp)为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，后者按去掉最高和最低报价后的算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
新机制的报价方式按公开市场操作利率(主要指MLF利率)加点形成。与原机制参考基准利率相比，市场化程度更高。
此后一周的8月25日，央行再发公告，就个人住房贷款利率形成方式进行改革。
公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(即LPR)为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
不过，虽然对于同一客户，加点数字在合同期限内固定不变，但对于不同时间买房的客户来说，加点数额是会发生变化的。央行公告称，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。并且，银行需结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
此外，随着每个月LPR报价的变化，借款人的贷款利率是否会跟随变化呢?按照央行的公告，借款人可以和银行协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
对于在2019年10月8日之前已发放的房贷和已签订合同但未放贷的，按照就利率执行还是按照新利率执行呢?对此，央行在公告中也予以明确——仍按原合同约定执行。
业内人士：换锚对利率影响不大
值得注意的是，在公告中，央行特意强调了要坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，因此，今日开始执行的房贷利率新政与改革前的房贷利率总体维持稳定，避免对房价及购房者的预期产生较大的冲击。此外，在大多数城市，二套房的贷款利率还出现了小幅上升，凸显了央行在利率层面执行“房住不炒”定位的坚定决心。
此前在8月20日，央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上明确表示：“有一点是肯定的，房贷的利率不下降!”
融360大数据研究院分析师李万赋指出，一方面，LPR新机制出台是为降低实体经济融资成本，未来下行概率较大，重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜;另一方面，对房贷来说，大方向仍是避免干扰房地产政策执行，即使LPR下行，银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率基本稳定。
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