北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
【资料图】
我在燕郊和大厂有三套房，都是高位接盘的，现在赔的一塌糊涂。我不是要卖，只是想不通为什么会这样，北京不是都涨回来了吗？为什么差距这么大的？
A：
1、为什么会这样，当时涨的太高了呗，涨的猛就跌的狠，投资品历来如此。燕郊等环京也不是这一次暴涨暴跌了，至少四次了，每次都差不多。炒作疯狂的时候能上天，之后就断崖下跌挤泡沫。
2、北京也不是都涨回来了，只能说学区房和热门板块涨回来了，相对偏远的还离高点有差距，只是没环京邪乎而已。但总体来说北京是相对稳定的，不容易暴跌，所以才相对容易恢复。
之所以跌的少，就是因为卖房的少，毕竟商品价格是由供需关系决定的。可以参照一下两边的挂牌率，北京一直是1%多点儿，也就是有800万套房，挂牌的一般不超10万套。
燕郊我不知道房产总量，但刚看了一下贝壳上的挂牌量，竟然2.4万套以上，有点儿多了，很难说四个燕郊就能抵上一个北京吧？
或者也可以和通州比一下，通州180多万人，房产总量应该60多万套，挂牌量7000多，合理范围。而燕郊90万人，人口是通州的一半，要卖的房子却是通州的三倍多，这就是不稳定因素的根源呗。
3、北京之所以相对稳定，主要就是因为这是中国城市的塔尖儿了。燕郊很多业主都是过渡，是暂时预算不够或没有北京资格的人群的中间站，一旦条件具备，很多人都会换到北京的。
而换到北京之后呢，还有再向上换的城市吗？几乎没有了吧，顶多是平级换到上海而已。所以一旦安家在京沪，基本就是在城市内部置换了，还是人往高处走，但毕竟是肥水不流外人田。这也解释了为什么近几年市区和好板块恢复的快的原因。
4、北京还有一个稳定的原因，就因为这不是个新兴城市，顶多是个翻新的。北京接近800万套房，其中市级公房和央产房就占了200万套。这些业主大多数都没置换，也很难说过会卖房去外地，房价涨跌和他们无关，这就维护了北京的稳定。
北京还有200万套的回迁房安置房，他们也大多数不会置换。尤其是对于很多郊区原住民来说，如果有空房就收房租挺好的，何必折腾呢，他们同样维护了北京楼市的稳定。
第三，北京是全中国保障房比例最高的城市，其中还包括各部委和市级机关单位的福利房，也接近200万套。这类房产的置换比例应该不低，但也高不到哪儿去。
也就是说，北京看上去城市很大房子很多，但实际上商品房才占四分之一，和环京这些新兴城市是完全无法比的。前三类的房产的获取成本都不高，也就对涨跌不是太敏感，无论怎么下跌也不能让他们伤筋动骨。这和接盘纯商品房的心态完全不同，那可是略有风吹草动就怕赔钱啊。
5、北京的一年的成交量也就20万套吧，占比2.5%左右。要想用这个比例就造成房价暴跌，不是太容易吧。我不知道环京的数字，估计远超这比例，也就是短期持有和炒作的比例高，所以造成不稳定。
6、简单就是这些事儿，只是我的观点。一座城市的房价是否上涨取决于新增多少人，但是否稳定取决于现有业主们是否愿意离开。反正我家是不走了，就赖在北京了，老猫房上睡，一辈传一辈。
仅供参考。
二
Q:
打算出售父母名下在海淀区稻香园南社区的房，考虑学区房溢价不会太久，预计售价800万。我一家三口住在海淀区北太平庄，我想在海淀买套老破小投资房，800万～1000万，先出租，有什么建议？另外，这个价位不限于海淀，还有哪个区域投资比较好，至少跑赢大盘？
A：
1、海淀买老破小投资，800-1000万，这不是老破小了吧？北京市区老房的平均成交面积是60平，超过这个面积就算大。所以这是准备买老破大吗？考虑好，这种房不仅流动性弱不好卖，租金什么的也不太划算。如果真的是小面积的，那学区溢价肯定相当高，租金就更不划算了。考虑好再投资，别任性。
2、至少跑赢大盘，那至多跑赢什么啊？全北京跑赢大盘的可没多少，否则还能叫大盘吗？这要求太高了，相当于说想做生意，要求至少也得能上市，那敢承诺的不是疯子就是骗子。所有投资都有风险，风险与收益对等。
3、常规建议纯投资是在朝阳区，这个预算在北部更合适，大多数都没学区溢价，租金相对高流动性也好。看看亚运村望京奥园和新北苑吧，很多小区呢，首选房龄新品质高的。毕竟房子是用来住的，居住体验越好才越保值呢。
而老破小就相当于退休的老头儿，可以说退休金挺稳妥的，但指望他们还能有特殊的升职加薪不太现实。
4、还是再考虑一下吧，感觉有些期望值高。投资最好别太激进，保持平和谨慎为好。
仅供参考。
三
Q:
六里桥首科花园的三居110平房子，想置换马驹桥融科香雪兰溪200平的复式，改善住房条件吧！保值的角度，您觉得首科花园的房子和香雪兰溪的房子，在目前的时间节点看，后续哪个能跟上大盘的涨跌！
A：
1、这问题不好回答。这么问的人很多，一般都是心里明知置换目标升值慢，否则不可能这价格，但就是想捡漏儿的。尤其这加上个“在目前的时间节点”，意思就是在别人手里不行的，到了自己这儿就能各项兼顾呗，既能改善大房子，又能躺着赚钱。
这自己认为合适就行了，让别人说什么有点儿强人所难。说不合适多扫兴啊，那只能说合适呗，以后的事儿就自己承担了。
2、简单就这意思吧，房子是用来住的，自己觉得合适就行。房产的价值由地段儿决定，至少是大部分，马驹桥之前这些年是弱了点儿，香雪兰溪这么好的小区也就受了连累，等以后的逆袭吧。复式这种户型也不太受追捧，同样是等再次流行了。能逆转就肯定能跟上大盘的涨跌，不能的话就还延续之前的走势。
3、目前的时间节点我也说不好，没出现逆转趋势的标志。标志一般都是地铁开建、产业入驻、学校取得好成绩什么的。
仅供参考。
四
Q:
看到一篇您对狼垡分析的文章，真的是透彻细致。我想咨询一个事情。我在狼垡有套房100 平左右。我家老大在海淀上学，我们目前租房在海淀。老二出生后户口落在狼垡，今年刚一岁。我现在想咨询的事：我是在海淀买个老破小给老二落户口，然后租出去，还是把狼垡房子卖掉买个稍微大点，落户口自己住合适？
A：
1、这预算是多少啊，目标是哪个学区？海淀的老破小从300多万到千万的都有，各学区的溢价也都不同，所以还是说具体的吧，这么宽泛的聊规划意义不大。
2、或者简单说吧，房子是用来住的，那如果只买个占坑儿房，就是拥有两套房却都住不上，有点儿不太合适。而且这两套房还都不算投资房，一套是地段儿偏，一套是学区溢价高，那就更不太合适了吗？
3、所以常规建议就一次到位吧，免得过了几年还是折腾，又浪费一次税费成本。契税+中介费一般都是4%左右，相当于三年的房租收入了。当然这也看预算和目标学区，具体的再分析。
仅供参考。
五
Q:
50岁夫妇非京籍，孩爸在京国企任职（已满五年社保有购房资格），儿子今年研究生毕业也计划在京工作。目前孩爸属于国企外派人员，一直不在京工作（未来几年可能会调回北京）。老家山东三线沿海城市有三套房（不打算出售，自住/老人住/出租），目前计划退休后养老也是回老家居住。
现在家庭收入主要靠孩爸，我已退休。计划在京买一套房（首房首贷），手里有现金600w，月还款能力最多2w。想咨询您，我家这种情况，是买套600-700w的小两居（公积金贷款），保值加自住。还是把商贷额度也用上，一次性到位买800-900w三居室，将来孩子结婚生子也可以用？
我们夫妇的想法是买个600w左右小两居（全款或者公积金贷款一部分），这样没有还贷压力。孩子婚前可以住，孩爸如果调回北京，一家三口都可以居住。将来孩子结婚如果觉得这个房子不够用，就让他自己再贷款另购住房（首付我们会量力帮孩子出一部分），这套房子留着我们夫妇来京时居住或者出租。孩子自然希望一次到位，买大点儿将来他就没还贷压力了，不想再贷款买房。
问题：您看我们家这种情况，从保值投资的角度出发，哪种方式更稳妥？孩子23年底才会进京，房子何时购置合适？（是先租房观望下形势，还是随时有合适的就购入），房子位置是不是重点考虑朝阳区就可以？（保值+自住）您能给推荐几个板块或楼盘吗？目前只通过您的公众号文章了解的信息，对北京楼盘没概念，没在北京长住过。
A：
1、如果有首贷资格，常规建议就是用足额度呗，毕竟这相当于福利，在月供能确保的情况下最好不浪费。但这看自己的想法，没有标准方案，外人更不好建议。
我建议是把时间维度拉长来考虑，站在十年或二十年后的角度来看待今天该怎么做。或者把自己穿越到十年前，当时自己应该怎么做才不后悔。
2、23年底，不就是今年吗？有需求就买吧，不着急再等着。观望也行，看看能涨多少吧，反正在这种时期是没有下跌的可能了。我建议是做个定时定量的方案，等多长时间或等到什么价格？然后再考虑好预案，时间到了没降怎么办，涨了买不买？最好别陷进涨了等着降，降了不敢买的怪圈儿里。
3、这还是先定下来卖不卖和资金预算吧，要不然我也不知道说看哪儿的房子，600跟900差的太多了。或者如果是900就先看朝阳北部，望京亚运村的，这总价不突出，流动性相对好。600就看东部，朝青四惠的不少小区呢，年轻人多的板块。具体小区问当地中介就行，他们能匹配房源。
仅供参考。
六
Q:
北京土著大龄单身，计划购房短期出租，如后续独身计划自住或到时置换。本人名下已有房产，2015年购入丽泽次新80P两居。这次计划使用父母（均在65岁以内，妈妈64岁临近，不想浪费房票）首房首贷资格，接力贷纯商贷购房。首付资金160W（含中介费、税费），购房总价计划400W以内。
核心诉求：
1) 租金高，10-20年周期置换流通性好，因名下已有丰台房产，主要在看朝阳/海淀，两区似乎相对更保值增值。
2) 地铁近交通方便、5公里内有商圈、产业集群有稳定租赁需求。
3) 一居室（主要是预算只能够上一居室，或您有建议的位置有两居可选更好），开间条件好也可。
4) 最好是20年内次新房，如后续不置换会自住，需要兼顾一定品质。
5) 暂不考虑学区，家中名下有西城平房已带学区。
目前看过的：
1) 石佛营炫特嘉园：租金高、面积较大、户型好品质一般，保值没跟上大盘，小区口碑不佳。
2) 百子湾沿海赛洛城：租金高、面积较大、户型品质一般，保值没跟上大盘，小区口碑不佳。
3) 朝阳公园瞰都嘉园：租金高、面积较小、双窗开间可改一局，面积小品质好，保值一般。
4) 东坝富东嘉园：租金一般、面积较大、品质好位置偏，板块规划落地周期太久。
5) 惠新/安贞一带老破小：地段好租金高没有学区溢价、面积较小、品质户型差、可买南向两居、保值佳但楼龄太老（80年代为主）担心后续10-20年周期置换买家不好做贷款影响流通性。
以上这些您觉得哪个选择比较好呢？或者您有没有其他板块的选择建议？
A：
1、租金高，那在预算不是太高的情况下一般就是对应升值慢，这两项是相互冲突的，得适当取舍。只有好地段的豪宅才能二者兼顾，全北京都不多。流动性倒好说，只要没硬伤和房龄不影响贷款就行。但海淀的租金大多数都不高，因为有学区溢价，没人会为用不上的学位价值掏租金。
2、尽量不选开间，适应人群窄，除了年轻人多的板块，大多数都升值略慢，商品价格是由供需关系决定的。租金一般都高，但这是用升值慢换的，看自己重视哪方面吧。
3、炫特不算落后，比赛洛城的强，但也不突出。注重租金就买，五年左右不至于落后。赛洛城普通，各方面都不占优。
4、瞰都这就看自己的喜好了，不是保值一般，是很一般，曾经的北京十大豪宅没几个保值好的。富东嘉园也差不多吧，不知道换了多少个名字了。也是注重租金就合适，升值方面也有可能不输。
5、如果真要是十年20年的持有那就买这些老房吧，长期持有算稳妥的，保值肯定是跟随大盘，租金也不低。劣势就是流动性弱，不好卖。但既然是长期就无所谓了，反正过些年就都老了。这就相当于退休老人，就是随着区域经济发展涨退休金，没什么特殊发展了也不吃亏。
尽量选择没硬伤户型好的，如果能等到原址重建就算赢，等不到也不输。
仅供参考。
七
Q:
请问下石景山片区，像苹果园小区、金顶街小区、金顶阳光等都是首钢开发的，为什么不通用一个小区名字？您知道来龙去脉嘛，首钢在石景山这块真是个传奇，感觉哪块地方都能看到首钢的影子。
A：
1、为什么不通用小区名字？没必要呗，中国取消福利分房的政策是1998年6月推出的，北京因为情况特殊还推迟了一年执行。在此之前这些单位的房子都是直接分配给自己员工的，又不是对外卖的商品房，所以就没必要起名字，直接用街道门牌号就行了。
金顶阳光的时候不是商品房，而是保障房，但也是公开发售的，多少也需要推广，所以才就值得起个名字了。这其实就是自己家做饭和饭馆弄菜谱的关系，打算对外卖的才值得起个好名字。
2、首钢当然是传奇了，在搬迁之前那是全国的钢企龙头，首钢老大哥。当时全国任何一个钢铁会议，如果首钢不到场的话这会就算白开，甚至都开不了。高峰期首钢一家的利税，占到了全北京财政收入的四分之一，几乎就是海淀跟朝阳的总和吧。当年首钢的辉煌是今天的人们无法想象的，每年的花坛都能媲美天安门广场了。
3、这些公房也大多数也是那个时代开发的，周老爷子任上为主。后来他下岗之后没几年就是住房制度改革了，2001年申办奥运成功后首钢又必须搬迁，还弄了个先停后建，导致首钢落寞了。
但石景山的这些老房在保值上不落后，可以对比东五环外，那是朝阳区还挨着副中心的地段，但价格和石景山西五环外差不多。说明石景山并不落后，老工业区的底蕴深厚，顶多是流动性弱点儿罢了。简单就这些吧，首钢房企手中还有大量土地呢，资金也不缺，当年融创孙宏斌就是被首钢捧起来的。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
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