【导语】中国经济存在四个主要的链条，包括基建，房地产，出口，消费四个链条。当前基建表现尚可，出口好于预期但面临全球需求萎缩的大背景下，消费复苏不均匀，房地产新开工与竣工背离，但总的来看，需求呈现“做减法”的环境。值得关注的是，在地产新开工与竣工的背离下，地产前端商品和地产后端商品表现或出现分化。
社融数据的背后：居民不愿意加杠杆的事实
(资料图片仅供参考)
4月末，广义货币(M2)余额280.85万亿元，同比增长12.4%，增速比上月末低0.3个百分点，比上年同期高1.9个百分点。4月份人民币贷款增加7188亿元，同比多增649亿元。分部门看，住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元；企（事）业单位贷款增加6839亿元，其中，短期贷款减少1099亿元，中长期贷款增加6669亿元，票据融资增加1280亿元；非银行业金融机构贷款增加2134亿元。
而困扰当前家庭部门资产负债表的核心因素在于过高的负债率。当下家庭部门的负债率已经高达137.9%，这是一个很高的比例。2015年房地产市场去库存，号召6个钱包出来加杠杆去库存，那时候家庭部门的负债率不到80%，7年时间负债比例翻了一倍。
2021年中国房地产在建规模高达80万亿，今年和明年陆陆续续会变成库存的释放，必须至少一个主体站出来承接。2015年是中国的家庭部门站出来支撑了房地产去库存，但今天中国的家庭部门面临资产负债表的衰退，站不出来了，但必须有个主体站出来。如果没有主体站出来，意味着整个房地产产业链企业将面临极大问题，因为它们所面对的是各种复杂的债务链、应收账款等等。
背离的地产数据：需要更长时间弥合数据的缺口
1-4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%；房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米，同比下降5.6%；房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%；房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%。
房地产数据整体表现较差，新开工面积同比降幅继续扩大，代表地产前端商品需求依旧在下滑状态；竣工面积同比增速继续加快，代表地产后端商品需求呈现回暖趋势。
4月份中旬前的两个月时间，玻璃曾走出一波与整个工业品都相悖的一轮行情，其背后的驱动因素就来自于地产后端竣工加快带来的需求增长。房地产与大宗商品关系密切，数据上的背离会在具体商品价格上有所体现。近期地产前端代表商品螺纹钢，水泥，地产后端代表商品玻璃等价格均有明显回落，显然宏观预期因素占到主导地位，商品基本面的影响特别是需求的影响相对有限。
更长周期内，地产后端竣工数据表现会好于地产前端新开工数据。这背后的核心驱动在于过去很长一段时间，新开工面积与竣工面积的背离。
房屋新开工到竣工会有2-3年的一个时间跨度，但2011年之前竣工面积与新开工面积基本上是匹配的，2011年之后新开工面积显著增加，但竣工面积则未跟进，并出现显著的背离。按照房地产是数据的统计规则，未交付的数据均记在施工面积中，也即很大一部分楼盘处于“烂尾”状态。
2022年开始，“保交楼”政策力度加大，这带来部分前期停工楼盘的集中复工，最终体现在数据上表现为新开工面积增速下滑，而竣工面积在显著回升。
2010年之后的10年时间，房地产新开工面积累计为1909181万平方米，但竣工面积截止到2022年底仅有1173560万平方米，两者相差735621万平方米，占新开工面积38.5%。
单从数据和政策角度考虑，房地产市场未来较长一段时间需要弥补新开工面积与竣工面积的差值。竣工面积数据总体好于新开工，利好地产后端玻璃，装饰材料，家电等需求。
房地产链条是过去中国经济高速增长的重要动力，既涉及地产后周期的家具、家电、家装等消费，又能带动建筑、钢铁、水泥、玻璃、工程机械等上游行业，还关系到地方政府的财政收入，继而影响财政支出能力。虽然近些年“去房地产化”趋势明显，但仍不能动摇房地产对经济发展的支柱性作用。在后续较长一段时间需要弥合新开工面积与竣工面积差值的时候，处于地产前端的商品和地产后端的商品需求会有明显的分化，需求的分化或体现在价格上，地产后端的玻璃、保温材料等产品价格或相对偏强，而地产前端的螺纹钢、水泥等产品价格或相对偏弱。
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